[임장] 녹번역e편한세상캐슬

아침 저녁으로는 쌀쌀하고, 낮에는 더운 전형적인 초여름 날씨입니다.

선선한 날씨로 인해 밖에서 맥주 한 잔 때리기 좋은 날씨임에는 틀림없네요.

일교차가 심한데 모두 감기 조심하시기 바랍니다.

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오늘은 녹번역 인근 임장을 다녀왔습니다.

어떤 분께서 물어보시더군요.

왜 강북만 임장기를 올리고, 임장기의 기준이 뭐냐고요.

그냥 저는 부동산에 관심이 많은 사람이고, 기준은 제가 가고 싶은 곳을 가는 것이며, 제가 생활하는 곳 인근을 기준으로 임장을 다니는 것이라고 말씀드렸습니다.

저는 사실 부동산 전문가도 아니고,

다른 분들만큼 투자 경험이 많은 것도 아니며,

부동산 고수(?)라 불리는 분들처럼 큰 수익을 내지도 않으며,

경매를 통해 큰 수익을 노리는 사람이 아닙니다.

그냥 부동산에 관심이 많은 평범한 사람이며 그러한 관점에서 저의 입장에서 글을 쓰는 것입니다.

이에 대한 오해가 없으시기 바랍니다.

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각설하고 이번 임장은 상반기 중 2차 분양을 앞둔 녹번역e편한세상캐슬을 다녀왔습니다.

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녹번역e편한세상캐슬

주소: 서울시 은평구 응암동 36

입주: 2020년 5월 예정

단지정보: 총 2441세대 / 총30개동 / 총23층

http://naver.me/xB4eUKiQ

네이버 부동산

관심이 있는 분들은 아시겠지만 단지 내 중학교 설립이 무산되면서 118세대를 추가로 분양하게 되었습니다.

2019년 상반기 분양으로 예정이 되어 있습니다.

과연 분양가가 기존 1차 분양가와 동일하게 책정이 될 지 아니면 시세를 반영한 분양가가 반영이 될 지 두고봐야 할 듯 합니다.

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한참 공사 중입니다.

응암 1구역 재개발과 맞물려 주변은 정신이 없었습니다.

큰 레미콘 차량들이 지나다니며 먼지를 일으켜 공사가 한창 진행 중임을 실감할 수 있었습니다.

1구역은 모두 아시는 바와 같이 힐스테이트 녹변역으로 현대건설에서 재개발을 진행 중에 있습니다.

1구역과 2구역을 자세히 구분하는 것은 크게 의미가 없을 듯 합니다만, 기회가 된다면 1구역에 대해 따로 글을 써보도록 하겠습니다.

개인적으로 대림e편한세상 브랜드가 아파트를 참 잘 짓는 회사라 생각을 합니다.

물론 자이, 래미안이 브랜드 파워로는 더 뛰어나다는 것은 사실이지만 대림이 지은 e편한세상에 사셨던 분들은 집 구조에 대한 만족도가 꽤나 높으시더군요.

1구역과 2구역 사이에 있는 2구역 공사 현장입니다.

바로 담벼락 하나 사이를 두고 건설사가 다르게 진행되고 있습니다.

녹번역 일대가 아파트촌으로 변화하고 있었습니다.

래미안 베라힐즈, 힐스테이트 녹번에 기존 아파트까지 세대수가 엄청납니다.

대충 계산해 봐도 응암 1, 2구역이 모두 입주가 되면 인근 아파트 세대수만 약 6,500세대가 넘을 듯 합니다.

인구수로 따져보면 약 20,000명이 사는 거대한 지역이 됩니다.

예전에 글을 쓴 것처럼 결국 지역이 커지고 시장이 커지는 것들은 세대수와 인구수에 따를 수 밖에 없습니다.

물론 재개발이기 때문에 멸실 주택을 무시할 수는 없습니다만 신규 유입 인구 또한 무시할 수 없을 듯 합니다.

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입지를 보면 3호선 녹번역이 정문 기준 약 5분 정도인 초역세권입니다.

단지 안쪽의 단지들은 멀게 느껴질 수 있겠지만 사실 단지 내를 걷다보면 실제 거리보다 짧게 느껴지기 마련입니다.

또한 동과 동사이를 질러갈 수 있기 때문에 실제 거리도 그리 멀지 않습니다.

또한 전국 이마트 매출 1위인 이마트 은평점이 약 1km거리 내에 있습니다.

사실 이러한 편의 시설을 무시할 수는 없습니다.

동네가 아무리 좋아도 대형마트가 인근에 없는 것은 생활의 불편함을 바로 느낄 수 있는 부분이기 때문입니다.

가장 안타까운 점은 초품아가 아니라는 점입니다.

세대수가 2,000세대가 넘고 초품아가 되었더라면 아마도 이 지역의 대장아파트가 될 수 있었을 것 같습니다.

물론 길건너 은평초등학교가 있긴 하지만 초등학교 학부모들은 아이들 특성 상 초품아를 선호하다고 합니다.

초등학생들은 중, 고등학생에 비해 아무래도 돌발 변수들이 많으니 차들이 많은 도로를 피하기를 선호할 수 밖에 없다고 합니다.

(저는 학부형이 아니어서 이 부분은 잘 이해가 되지는 않지만, 친구 와이프들이 모두 그렇게 이야기를 하더군요.)

이런 부분에서 래미안 베라힐즈와 많이 비교될 수 있을 듯 합니다.

하지만 위와 같이 대로를 끼고 있는 점들은 단지의 큰 장점이 될 수 있다고 생각합니다.

단지 주출입구가 골목 안에 있다면 출퇴근길 은근 스트레스로 작용하기 때문입니다.

전에 홍제역 해링턴플레이스의 임장기에 이러한 뉘앙스의 글을 작성했었습니다.

재건축과 달리 재개발 특히 강북의 경우, 강남처럼 구획화가 잘 되어 있지 않아 큰 대로를 낀 대단지 아파트는 추후 큰 장점이 될 수 있다고 생각합니다.

임장한 시간이 초등학교 하교 시간이 막 지난 시간이라 아이들을 볼 수는 없었으나 이 정도 대로 건너에 초등학교를 품고 있다는 것은 장점이 되지 않을까 싶습니다.

초등학교도 좋아보였습니다.

제 기억 속의 초등학교는 나무바닥에 기름걸래로 광을 내야 하고, 실내화로 갈아신던 80년대 국민학교 기억 뿐이라 요즘 초등학교는 모두 좋아보입니다.

보시는 바와 같이 59m2의 경우, 4억 5~7천 수준이며 84m2의 경우 5억 중반 ~ 6억 초반입니다.

물론 59m2의 경우, 일반 분양의 경우, 대부분 1층에 몰려 있습니다.

대부분 59m2가 조합원에게 배정이 되었기 때문에 중층 이상은 일반분양 물건이 거의 없습니다.

만일 이 때 피를 주고 조합원의 59m2을 구매하신 분이라면 지금쯤 껄껄껄 웃고 계실 수도 있을 듯 합니다.

현재 시세를 보면 이 말이 이해가 되실 듯 합니다.

물론 네이버 시세를 100% 신뢰할 수는 없지만 많이 상승한 것은 틀림없습니다.

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앞으로 누가 봐도 녹변역e편한세상캐슬과 래미안 베라힐즈가 엎치락 뒤치락하며 이 일대의 대장아파트가 될 듯 합니다.

제가 홍제역을 임장하면서 든 생각은 이 지역은 분명 서울 중심에서의 입지를 평가하는 것은 의미가 없다고 생각이 듭니다.

오히려 이 지역은 은평구의 연신내, 응암 그리고 서대문의 홍제동 생활권과 비교를 하는 것이 맞다고 생각이 듭니다.

연신내 역촌 불광동 생활권에서 보면 이 지역은 은평구의 송파 느낌을 지울 수가 없습니다.

그만큼 입지가 좋은 곳 같다고 생각이 듭니다.

이런 지역은 분양할 때 3호선 30분 이내 압구정, 신사 이런 부분을 강조하기 보다는 은평구의 메가 거주지역임을 강조하는 것이 더 좋지 않을까 싶습니다.

조만간 2차 분양을 어떻게 할 지 관심이 많이 가는 지역입니다.

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저는 임장을 다닐 때 오토바이를 타고 다니는데, 벌써 낮 시간에는 오토바이도 덥네요.

오토바이를 타고 새로운 지역을 다니는 재미가 있네요.

앞으로는 동네 명소나 맛집도 좀 다녀봐야겠습니다.

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총평

2차분양가격이 궁금해지는 지역이다.

입지는 은평구에서 좋은 지역임에는 틀림없다.

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감사합니다.

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*위 모든 내용은 지극히 주관적인 의견임을 밝힙니다. 투자는 투자자 본인의 몫임을 잊지 말아주셨으면 합니다.