[임장] 홍제역해링턴플레이스

최근 이슈는 미분양 청약이 아닌가 싶습니다.

며칠 전 분양을 했고 현재 미분양으로 알려진 홍제역해링턴플레이스 현장을 임장하고 왔습니다.

홍제역해링턴플레이스

주소: 서울시 서대문구 홍제동 270

입주: 2021년 12월 예정

단지정보: 총 1116세대 / 총 18개동 / 총 20층

홍제역효성해링턴플레이스(2021년12월예정)

위치는 홍제역에서 도보 5분 정도의 거리였습니다.

다녀와 본 결과, 서대문 세무서 골목으로 들어가면 나오더군요.

홍제역 인근에는 유명한 유진 상가와 인왕 시장이 자리잡고 있어 생활 편의 시설은 좋은 편 입니다.

게다가 왕복 8차선 도로가 있어 차량 이용도 용이한 편입니다.

주변이 좋으니 단지 현장을 직접 보겠습니다.

좌측에 보이는 건물이 서대문 세무서입니다.

현재는 임시로 다른 곳으로 임시 이전한 듯 보이네요.

1,000세대 이상의 대규모 아파트 입구로 하기엔 골목이 너무 좁은게 아닌가 싶습니다.

이곳이 정문인지 후문인지는 알 수 없으니 총 2개의 큰 문을 통해 현장 안을 슬쩍 볼 수 있었습니다.

1,000세대의 차량이 진출입하기엔 골목이 너무 좁아보이기도 하고 아담해 보이기도 하고 애매합니다.

물론 강북이라는 점에서 강남과는 이러한 부분의 차이는 충분히 가능한 부분입니다.

현장 안을 들어다보니 공사가 진행 중인 것을 볼 수 있었습니다.

드론이 있었다면 좋았을텐데 키도 작고 드론도 없으니 이 정도 보는 것으로 만족해야 할 듯 합니다.

또 다른 현장의 문을 통해 안을 들여다 보았습니다.

저 멀리 어마어마한 언덕들이 보이고 있습니다.

인왕산을 뒤에 등지고 있어 어쩔 수 없어보이긴 합니다만 아무래도 거주 시에는 평지가 유리한 것은 사실입니다.

(등산을 좋아하시는 분들은 예외일 수 있겠습니다만...)

단지 입구까지의 진입로가 좁아보이긴 합니다.

물론 담벼락이 있어 더 그렇게 보일 수도 있겠지만요.

안타까운 점은 재개발임에도 불구하고 당시 조합에 가입하지 않고 반대하신 분들이 이왕 같이하여 더 넓고 더 많은 세대가 입주했다면 훨씬 좋지 않았을까 싶네요.

분양가를 보면 사실 요즘 추세와 비교하여 비싸다고 보기에는 어렵습니다.

인근에 최근 입주한 아파트와 비교를 해보겠습니다.

안타깝게도 최근 3개월 내에 거래가 없네요.

직방을 통해 시세를 검색해 보니

59m2가 8억, 84m2가 10억 7천만원으로 나옵니다.

물론 희망가격일 뿐, 실거래 가격은 아니니 일단은 패스하겠습니다.

그렇다면 비교 가격으로 봤을 때 싼 가격인데 미분양이 났을까요?

일단 홍제동의 입지를 한 번 살펴보겠습니다.

지도 우측 상단에 홍제동이 있습니다.

홍제동은 직선거릴 봤을 때, 종로구와 매우 인접하여 무악재 고개만 넘어가면 종로 등 서울의 중심가로 이동할 수 있습니다.

게다가 3호선역이 있어 강남도 쉽게 접근이 가능합니다.

하지만 여기서 주목해야 하는 부분은 바로 지하철이 아닌 도로입니다.

무악재 고개는 지역 주민이면 모두 아시겠지만 시간을 가리지 않고 막히는 구간입니다.

차량으로 이동할 경우, 무악재 고개를 넘어가면 끝나는 것이 아니라 독립문 역 사거리에서도 차량이 엄청 막힙니다.

결국 도로로만 본다면 홍제동은 종로보다는 녹번의 생활권 또는 남가좌동 생활권역으로 보는것이 맞다고 생각합니다.

그런 부분에서 실제 서울 중심부의 생활권이 아닌 서울 외곽의 분양가가 6~8억대로 분양을 했다는 것은 고분양가라는 대중의 심리가 작용했다고 생각을 합니다.

또는 어쩌면 홍제원아이파크가 8~10억을 호가하는데 거기에 비해 아주 저렴하지 않으니 시세 차익이 없다고 생각을 했을 수도 있습니다.

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저의 의견은 부동산이란 각 지역의 중심에 또는 구와 구의 경계선에 투자가 되어야 된다고 생각을 합니다.

그런 부분에서 홍제동은 종로구와 인접한 지역은 맞으나 실제 도로 상으로는 남가좌동을 통해 이동이 훨씬 용이해 조금은 입지가 애매하지 않나 생각이 됩니다.

그리고 앞으로 부동산, 특히 아파트에서는 예전과 같이 2배 이상의 시세차익을 내기는 쉽지 않은 시기가 올 것 입니다.

입지란 역세권만 가지고 논하기에는 무리가 있다고 생각합니다.

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입지란 결국 역세권과 함께 도로 여건 그리고 학군 등 여러가지 부분을 모두 포함하는 것이 아닌가 싶습니다.

그런 부분에서 조금 아쉬운 지역이라는 생각이 듭니다.

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강남 특히 대치동이 현재 높은 가격을 형성하는 이유는 도로, 대중교통 그리고 학군에 학원가까지 모든게 있기 때문이 아닌가 싶습니다.

단순히 역세권이라는 이유만 가지고 입지가 좋다고 논하는건 어렵다가 제 의견입니다.

홍제역 해링턴플레이스의 적정 분양가는 저도 모르지만 비슷한 가격이라면 저는 조금 더 입지가 좋은 곳을 노려보지 않을까 싶습니다.

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총평

입지는 역세권 하나만 가지고 논하기는 어렵다.

분양가가 싸다 비싸다의 기준은 생각하기 나름이며 시간이 지나면 재평가 될 수 있지만 입지는 바뀌지 않는다.

결국 각 구 또는 동 등 그 지역의 대장 아파트가 어디가 될 지를 잘 보고 투자해야 한다.

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감사합니다.

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*위 모든 내용은 지극히 주관적인 의견임을 밝힙니다. 투자는 투자자 본인의 몫임을 잊지 말아주셨으면 합니다.